Besteuerung von Mieteinnahmen
Die Investition in Immobilien gilt seit Jahren als attraktive und sichere Wertanlage. Doch nicht nur bei der gewerblichen, sondern auch im Zuge einer privaten Vermietung müssen Sie daraus resultierende Mieteinnahmen versteuern. Aber welche Steuern fallen hier konkret an? Gibt es Ausnahmen von der Besteuerung und wie können Sie die Steuerlast senken? Eine Antwort auf diese Fragen finden Sie hier, praktisch und leicht verständlich erklärt.
Gleich vorweg: Sofern Sie eine Wohnung vermieten, erfolgt grundsätzlich sowohl eine Besteuerung im Rahmen der Einkommens- als auch der Umsatzsteuer. Im Folgenden werden zunächst die beiden Steuerregime und ihre Ausnahmen erörtert. Anschließend erfahren Sie, wie Sie Ihre Steuerbelastung reduzieren können.
Inhaltsverzeichnis
Mieteinnahmen versteuern - Das Wichtigste auf einen Blick
- Mieteinnahmen unterliegen in Österreich der Einkommensteuer und grundsätzlich auch der Umsatzsteuer.
- Einkommensteuer
- Es erfolgt keine separate Besteuerung der Mieteinnahmen, sondern der gesamten Einkünfte.
- Die Höhe der Besteuerung hängt vom Gesamteinkommen ab, aus dem sich der individuelle Steuersatz
- Einnahmen von derzeit bis zu EUR 11.000,00 sind steuerfrei.
- Aufwendungen und Ausgaben können von der Steuer abgezogen werden (zB Kosten für Finanzierung, laufende Betriebskosten usw).
- Umsatzsteuer
- Bestimmte Umsätze, wie beispielsweise Vermietung zu Wohnzwecken, unterliegen der Umsatzsteuer.
- Der Steuersatz beträgt je nach Art der Vermietung 10% oder 20%.
- Ausnahmen: Umsätze liegen unter EUR 35.000,00 (Kleinunternehmerregelung) pro Jahr oder das vermietete Objekt wird für gewerbliche oder öffentliche Zwecke genutzt.
Tipp Deutschland: Artikel für Miteinnahmen versteuern in Deutschland
Einkommensteuer
Das Einkommensteuergesetz kennt 7 verschiedene Einkunftsarten (§ 2 Abs 3 EStG). Auch Einnahmen, die Sie aus Vermietung und Verpachtung erzielen, sind davon erfasst (§ 28 EStG). Sie müssen also auch Mieteinnahmen versteuern.
Wie hoch die Einkommensbesteuerung in Ihrem Fall ist, hängt von Ihrem individuellen Steuersatz ab. Für die Berechnung dieser Steuerform wird die Summe aller Einkünfte herangezogen. Es erfolgt also nicht eine separate Versteuerung der Mieteinnahmen, sondern Ihrer gesamten Einkünfte, sei es aus selbstständiger oder unselbstständiger Arbeit.
Befinden Sie sich beispielsweise in einem Angestelltenverhältnis und vermieten zusätzlich eine Wohnung, werden die Erträge dieser beiden Einkunftsarten zusammengefasst und der Gesamtbetrag mit Einkommensteuer belastet.
Die Staffelung der Einkommensteuer ist in § 33 EStG geregelt und setzt sich derzeit wie folgt zusammen:
- Einkommensteile bis EUR 11.000 – 0%.
- Einkommensteile über EUR 11.000 Euro bis EUR 18.000 Euro – 20%.
- Einkommensteile über EUR 18.000 bis EUR 31.000 – 30%.
- Einkommensteile über EUR 31.000 bis EUR 60.000 – 42%.
- Einkommensteile über EUR 60.000 bis EUR 90.000 – 48%.
- Einkommensteile über EUR 90.000 bis EUR 1.000.000 – 50%.
- Einkommensteile über EUR 1.000.000 – 55%.
Sofern die Gesamteinkünfte aus Mieteinnahmen und sonstigen Einkünften nach dem EStG EUR 11.000 nicht übersteigen, fällt also keine Einkommensteuer an. Aufgrund dieses geringen Freibetrages wird man in den seltensten Fällen um eine Besteuerung der Mieteinnahmen herumkommen.
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Hinweis: Um dem Effekt der kalten Progression entgegenzuwirken, werden ab 01.01.2023 die Einkommensteuertarifstufen um zwei Drittel der jeweiligen Teuerung – also um 3,47 % – angehoben. Die untersten beiden Tarifstufen werden sogar um 6,3 % erhöht.
Näheres dazu finden Sie in diesem Beitrag.
Die Angleichung der Tarifstufen wirkt sich für das kommende Jahr folgendermaßen aus:
- Einkommensteile bis EUR 11.000 – Erhöhung auf EUR 11.693 – Steuersatz 0%.
- Einkommensteile bis EUR 18.000 – Erhöhung auf EUR 19.134 – Steuersatz 20%.
- Einkommensteile bis EUR 31.000 – Erhöhung auf EUR 32.075 – Steuersatz 30%.
- Einkommensteile bis EUR 60.000 – Erhöhung auf EUR 62.080 – Steuersatz 41%.
- Einkommensteile bis EUR 90.000 – Erhöhung auf EUR 93.120 – Steuersatz 48%.
- Einkommensteile ab EUR 90.000 – Erhöhung auf EUR 93.120 – Steuersatz 50%.
- Einkommensteile ab EUR 1.000.000 – unverändert – Steuersatz 55%.
Auch wenn Sie Mieteinnahmen versteuern, gibt es verschiedenen Möglichkeiten der Reduzierung der Steuerlast. Diese werden an späterer Stelle behandelt.
Umsatzsteuer - Mieteinnahmen versteuern?
Für bestimmte Umsätze aus Vermietung und Verpachtung fällt auch Umsatzsteuer an. Wenn Sie beispielsweise ein Gebäude für Wohnzwecke vermieten, müssen Sie daraus resultierende Mieteinnahmen versteuern. Der Steuersatz beträgt je nach Art der Vermietung entweder 10% oder 20%. Hier kommt es also nicht wie bei der Einkommensteuer auf die Höhe der Gesamteinkünfte, sondern auf die Art der Vermietung an.
Mieteinnahmen, die aus Immobilien zu Wohnzwecken erwirtschaftet werden, unterliegen einem 10-prozentigen Steuersatz. Werden zusätzlich Parkplätze vermietet, fällt hier jedoch 20% Umsatzsteuer an. Bei Betriebskosten gilt ein Steuersatz von 10%, wohingegen Heizkosten mit 20% belastet werden.
Wie meist in der Juristerei gibt es auch hiervon wieder Ausnahmen.
Bestimmte Umsätze aus Vermietung und Verpachtung sind unecht umsatzsteuerfrei – es muss also keine Umsatzsteuer an das Finanzamt abgeführt werden. Dies ist zum einen der Fall, wenn die aus der Vermietung erzielten Umsätze den Freibetrag von EUR 35.000 pro Jahr nicht übersteigen. Hierbei spricht man von der sogenannten Kleinunternehmerregelung.
Weiters muss keine Umsatzsteuer bezahlt werden, wenn das vermietete Objekt für gewerbliche oder öffentliche Zwecke benutzt wird (zB Büros, Geschäftsräumlichkeiten, Ordinationen, Schulen, Lagerplätze, Sportplätze). Daher ist die Unterscheidung zwischen Privatzimmervermietung und gewerblicher Vermietung von großer Bedeutung. Nähere Infos dazu finden Sie in diesem Beitrag.
Freiwillig Mieteinnahmen versteuern
Auf den ersten Blick kann es recht attraktiv erscheinen, für die Mieteinnahmen keine Umsatzsteuer abführen zu müssen. Doch damit ist gleichzeitig der Nachteil verbunden, dass Sie selbst keine Vorsteuer geltend machen können. Das bedeutet, dass die geleistete Umsatzsteuer – zB an Handwerker für Renovierungsarbeiten oder Reparaturen – nicht vom Finanzamt zurückgefordert werden kann.
Es besteht jedoch die Möglichkeit, dass Sie zur Umsatzsteuerpflicht optieren und freiwillig Mieteinnahmen versteuern. Ob Sie davon Gebrauch machen sollten oder nicht, ist schlicht und einfach eine Rechenaufgabe. Sollten Sie etwa umfangreichere Sanierungsmaßnahmen und dergleichen geplant haben, kann der Wechsel durchaus Sinn machen. Es kommt also auf Ihre individuelle Situation an und sollte vorab genau durchdacht und kalkuliert werden.
Achtung: Wenn Sie aber auf die Steuerbefreiung verzichtet haben und die Mieteinnahmen versteuern, sind Sie für die Dauer von 5 Jahren an diese Entscheidung gebunden und es kann nicht mehr zur Kleinunternehmerregelung zurückgewechselt werden.
Mieteinnahmen versteuern - Wie können Sie Ihre Steuerlast reduzieren?
Sie müssen zwar Mieteinnahmen versteuern, im Bereich der ESt haben Sie jedoch die Möglichkeit, Ihre Steuerlast zu verringern. Aufwendungen und Ausgaben im Zusammenhang mit der Vermietung können Sie nämlich von der Steuer absetzen. Dadurch verringern sich Ihre Einkünfte und somit auch die davon errechnete Einkommensbelastung. Dazu zählen beispielsweise:
- AfA (Abschreibung für Abnutzung): Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten können über einen bestimmten Zeitraum abgesetzt werden.
- Kosten für Finanzierung: Ebenfalls Zinsen und Bankgebühren können steuerlich berücksichtigt werden.
- Laufende Betriebskosten: zB Gebäudeversicherung, Wasser, Müll, Grundsteuer, Rauchfangkehrer…
- Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung: Kosten, welche den Nutzwert bzw die Nutzdauer des Objekts erhöhen, müssen über einen Zeitraum von 15 Jahren verteilt abgeschrieben werden.
- Sonstige Werbungskosten: Maklerprovision, Anwaltskosten, Steuerberaterkosten…
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Quellen
Beiser, Steuern – Ein systematischer Grundriss, 19. Auflage (2020)
Bundesministerium für Finanzen, Vermietung & Verpachtung
Unternehmensservice Portal, Tarifstufen Einkommensteuer
Wirtschaftskammer Österreich, Vermietung und Verpachtung
