Privatvermietung…oder etwa doch gewerbliche Vermietung?
Seit Jahren gelten Immobilien als attraktive und sichere Wertanlage. Immer häufiger werden Wohnungen oder gar Wohnanlagen erworben, um mit Mieteinnahmen Einkünfte zu erwirtschaften. Vor allem in Zeiten der Teuerung spielen immer mehr Menschen mit dem Gedanken, durch Privatzimmervermietung das Geldbörserl zu füllen. Doch Vorsicht: unter Umständen handelt es sich um gewerbliche Vermietung.
Die Differenzierung, ob Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder Einkünfte aus Gewerbebetrieb vorliegen, ist deshalb so entscheidend, weil dies sowohl Einfluss auf steuer- und sozialversicherungsrechtliche als auch betriebswirtschaftliche Fragen haben kann. In diesem Beitrag erfahren Sie, wann welche Art der Vermietung vorliegt und welche Konsequenzen damit verbunden sind.
Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste auf einen Blick
- Grundsätzliche Differenzierung: Erfolgt lediglich eine Überlassung von Räumlichkeiten oder geht die Vermietungsleistung darüber hinaus. Im letzteren Fall handelt es sich um gewerbliche Vermietung.
- Vermietung von unter 10 Fremdenbetten: In der Regel liegen hier Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor.
- Werden hingegen mehr als 10 Betten vermietet, handelt es sich um Einkünfte aus Gewerbebetrieb.
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Grundsätzliches Unterscheidungskriterium ist die Frage, ob sich die Tätigkeit auf die bloße Überlassung der Räumlichkeiten beschränkt oder ob darüber hinaus weitere Vermietungsleistungen erbracht werden. So handelt es sich nicht um eine gewerbliche Vermietung, wenn diese und nur in geringem Ausmaß erfolgt und keine land- und forstwirtschaftliche Nebentätigkeit vorliegt. Sind beispielsweise weniger als 10 Betten vorhanden, wobei die Räumlichkeiten täglich gereinigt werden und im Rahmen der Vermietung auch Frühstück inkludiert ist, liegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor. (Lesen Sie in diesem Beitrag das Wichtigste zur Besteuerung von privaten Mieteinnahmen).
Achtung: Es kommt aber immer auf den Einzelfall an. So kann auch gewerbliche Vermietung vorliegen, wenn weniger als 10 Betten vermietet werden. Dies geht aus einer Entscheidung des BFG (Bundesfinanzgericht) hervor. Hier wurde wiederum auf die zusätzlich erbrachten Vermietungs- bzw Nebenleistungen abgestellt. Im gegenständlichen Fall wurden Einkünfte aus Gewerbebetrieb angenommen, da die zusätzlichen Vermietungsleistungen wie beispielsweise Kinderbetreuung oder Begleitung bei Skitouren mit einem Hotelbetrieb vergleichbar sind.
Gewerbliche Vermietung - Einkünfte aus Gewerbebetrieb
Nach Ansicht der Finanzverwaltung handelt es sich also nicht mehr um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, sondern um Einkünfte aus Gewerbebetrieb, wenn beispielsweise folgende Vermietungsleistungen erbracht werden:
- Vermietung von mehr als 10 Fremdenbetten
- Vermietung von weniger als 10 Fremdenbetten, wenn die Vermietungsleistungen weit über Zimmer und Frühstück hinausgehen
- Vermietung von mehr als 5 Apartements
- Reinigung von Sanitäranlagen, Nebenleistungen wie Platzpflege oder Strom- und Wasserversorgung bei Campingplätzen
- Überwachungs- und Fahrzeugpflegedienstleistungen bei Parkplätzen
Rechtsfolgen einer gewerblichen Vermietung
Wie bereits einleitend erwähnt, kann die Einstufung, ob es sich um gewerbliche Vermietung handelt oder Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vorliegen, Auswirkungen auf steuer- und sozialversicherungsrechtliche Fragen haben:
- Es liegen unterschiedliche Abschreibungssätze vor. Diese betragen bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung 1,5%, bei Gewerbebetrieben 2,5%.
- Es kommt zu Unterschieden hinsichtlich der Vortragsfähigkeit von Verlusten. Dies ist bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht möglich.
- Handelt es sich um eine gewerbliche Vermietung, besteht eventuell eine Sozialversicherungspflicht nach dem GSVG (Gewerbliches Sozialversicherungsgesetz).
- Hinsichtlich der Einkünfteermittlung muss bei Vermietung und Verpachtung lediglich der Überschuss über die Werbungskosten festgestellt werden. Dies ist bei der gewerblichen Vermietung nicht ausreichend.
Fazit
Wie dargestellt, ist die Unterscheidung, ob bereits eine gewerbliche Vermietung vorliegt oder lediglich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden, von weitreichender Bedeutung. Daher empfiehlt es sich, vor der Umsetzung einer geplanten Vermietung, mit einem Steuer- und Immobilienexperten Kontakt aufzunehmen. Hierbei sind Ihnen die Experten vom Ultimum-Steuer-Blog gerne behilflich.
Quellen
Beiser, Steuern – Ein systematischer Grundriss, 19. Auflage (2020)
Österreich.gv.at, Einkünfte aus Gewerbebetrieb (03.11.2022, oesterreich.gv.at)
